做不好房地产的央企，开始抓人了


一块钱就卖。

前天晚间，中交地产披露了一个重大资产的出售草案。他们要整体剥离地产开发业务的资产及负债，接盘方是他们的控股股东中交房地产集团，交易对价是：

1块钱。

一块钱，买不了吃亏，买不了上当，但能买下整个中交地产，和它的576亿的负债。

仅仅6年之前，从绿城中国回归中交、全面负责中交房地产业务的李永前，还给当时销售额100亿的中交地产，制定了一个1000亿的目标：

2023年冲进央企前三！

随后几年，中交地产经历了从狂飙突进，到陷入亏损，再到留下满地鸡毛的财报：两年亏掉69亿，净资产-35.79亿，成功戴上：

“首家ST央企地产商”的耻辱帽。

李永前本人，则在去年彻底出局。

几天前，包叔得到消息：

李永前似乎失联了，同时失联的，还有中交集团前董事长刘起涛。



1



刘起涛出生于1957年，土木工程专业出身。

加入中交前，他曾在中国水利水电建设集团任职。2010年，刘起涛调任至中交集团，担任副董事长、党委书记。

中交集团是由原中国港湾建设集团和中国路桥集团合并组建的，在交通基建、港航工程方向一直傲立群雄。旗下的第二航务工程局有限公司，更是桥梁建设领域的翘楚。

刘起涛的运气很好。他加入中交这一年，中交二航局中标港珠澳大桥主体工程。

港珠澳大桥主体工程全长55公里，总投资约1200亿元人民币，是全球最长的跨海大桥和综合技术难度最高的超级工程之一，也是中国的：

国家工程。

三年后，港珠澳大桥主体工程通过验收，创下多项世界之最，并收获诸多赞誉。

差不多同一时间，刘起涛成为中交集团党委书记、董事长、总经理，荣升一把手。

这一年，刘起涛提出打造“五商中交”的新战略定位。

所谓“五商”，即打造全球知名的工程承包商、城市综合开发运营商、基础设施综合投资商、海洋重工与港口装备制造服务商，以及：

特色房地产商。

按照新定位，中交将不只是工程承包商，还能从投资、运营中获益。

刘起涛对自己的战略眼光很自信，曾跟媒体说，看准的路就一定要走下去：

不理解也得执行。

但要成为“特色房地产商”，并不是一件容易的事。

当时，中交集团旗下的房地产，是个散装部队，有中交地产、中住地产、中房地产等多个房地产业务平台。规模都不大，但权属关系复杂，整合难度高。

因此，通过并购来补强地产业务，是一个可行的办法。

2014年底，中交集团还花了60亿港币，收购绿城24.288%的股份，成为后者的并列第一大股东。

在和绿城合作的签约仪式上，刘起涛说，中交的传统业务有很多第一：

但房地产领域，我们是比较弱势的。



2



入股绿城后，中交也开始对自己内部的地产业务进行整合。

2015年，中交在房地产事业部的基础上，成立中交房地产集团。他们以“一套人马、两块牌子”的形式，管理并整合旗下的房地产业务。

三年后，整合完成。中交旗下的大部分房地产业务，被注入上市公司中交地产。

中交地产隶属于房地产事业部，后者归中交集团直管，是少数被集团直管的事业部之一。

这一年，中交地产的销售额只有149亿，在市场上没什么存在感。中交觉得，这与其“大国重器”的地位不匹配，他们对标的是：

中建系。

当时，中建刚刚完成重组，旗下形成中海、中海宏洋以及其他地产企业三个房地产平台。

后又通过整合，形成中海地产和局院地产两大品牌。近几年两大品牌逆势扩张，使中建系在去年成为：

中国地产一哥。

在中交的规划中，房地产板块要形成绿城中国、中交地产+中房地产、中交海外地产三个开发平台。虽然很难做到行业老大，至少要在央企中位居前列。

李永前，成为承载期待的那个人。

李永前生于1974年，曾在海开、中建、中水电、电建等央国企开发商任职，2014年加入中交，第二年便赴绿城任职。

在绿城的四年，李永前见证了绿城的规模从百亿冲到千亿。2019年回归后，他给中交地产放了一颗“卫星”：

2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三。

这家央企的赌性，突然就爆发了。立下flag的第二年，中交地产就拿出上年近九成的销售额拿地，杠杆加满，负债也飞升。

这一年，中交地产的净负债率涨到了296.4%：

踩中全部三道红线。

此后，他们仍未踩刹车。到2021年，中交地产的在手项目数量已经超过100个，与两年前的55个相比，几乎翻了一倍。

这一年，中交地产的全口径销售规模达到560亿元，行业排名40开外。

但这已是他们最后的巅峰。

此时，楼市进入深度调整期，纵有央企光环，无奈前面挖的坑实在太大，中交还是深陷泥潭。

到2023年，中交地产的销售额降到374亿，距离千亿目标渐行渐远。

从2019年起，中交地产的归母净利润就连续下滑。2023年首次亏损，亏了16个小目标。去年的亏损额更是达到：

53亿。

过去二十年，他们都没赚到这么多钱。



3



李永前回归一年后，刘起涛从中交集团退休。王彤宙成为中交集团党委书记、董事长、总经理。

王彤宙出身中建，曾在多家央企任职。调到中交后，他对投资工作的要求，从以前的把握机遇，很快变成：

化解风险。

房地产是风险的“重灾区”。

从2022年开始，中交地产的扩张步伐就大幅放缓。也是这一年，中交对房地产业务的人事调整，悄然展开。

李永前回归之初，不仅担任中交地产党委书记、董事长、总裁，还担任母公司中交房地产集团的临时党委书记、总经理，是房地产业务的一把手。

从刘起涛退休后，中交房地产集团党委书记一职便另有任用。

2022年年中，来自中交路桥建设的郭主龙担任这一职务，李永前担任党委副书记、董事长。

按照常理，国有企业的党委书记、董事长大多由同一人担任，双人组合很少见。当时公司内部人都觉得，这一安排暗藏玄机，恐怕：

不会长久。

他们只搭配了两年。

去年9月，李永前从中交地产辞职，同时也辞去在母公司中交房地产集团的职务。

他留下的职务空缺，由郭主龙接任。

当时李永前只有50岁，他在中交地产董事长的任期至今年2月。无论年龄还是任期，都还没到。

中交的朋友说，在那之前，李永前就已经出局了。

去年初，中交地产启动架构调整，将管控层级从过去的“总部-区域-城市”三级，变为“总部-城市”两级；同时对16个城市公司进行整合重组，缩减为9个。

前几年，李永前曾挖来不少职业经理人，在一线冲锋陷阵。但他们没能与老人融合好，导致总部和一线内耗严重。在这轮调整中，这些人大量离开。

李永前去职后，变革延伸到总部。

去年年底，中交地产管理层大换血。多名董事提前卸任，一批新人上位。

同时，总部职能部门也进行了大幅调整，多人被调离原岗位。有人说，这轮调整的力度：

不亚于几年前的重组。

中交地产要重新出发了，只不过在一个更低的起点上。

今年4月，因为资不抵债，中交地产的股票简称正式变更为“*ST中地”。

同时，他们打算将房地产业务和负债转让给中交房地产集团，只留下物管业务。这块业务是在去年临时装进来的。换句话说：

中交地产保住了壳，还能把烂摊子甩给母公司。

当1元交易草案公布时，社交媒体上有投资者调侃这笔交易：

把我的悲伤，都留给爸爸。